抵押贷款利率创两年新低，业内人士：别指望美国房产市场很快回暖_实盘配资

美联储降息后，美国房市真的要回暖了吗？

元描述： 美联储降息后，抵押贷款利率下降，但房市回暖之路并不平坦。本文分析了美联储降息对抵押贷款利率的影响，以及美国房市面临的挑战，包括销售额下降、大选焦虑和佣金制度变化等。

引言：

美联储四年来首次降息，将基准利率下调至 4.75%~5% 区间，这一消息令市场振奋，不少人期待着美国房市即将回暖。然而，事实并非如此简单。虽然降息确实推动了抵押贷款利率下降，但美国房市仍面临着多重压力，包括销售额持续下降、大选焦虑以及佣金制度变化带来的不确定性。本文将深入分析美联储降息对抵押贷款利率的影响，以及美国房市所面临的挑战，并探讨未来房市走向。

降息利好抵押贷款利率，但后续走势充满不确定性

美联储降息的直接影响是推动抵押贷款利率下降。根据美国抵押贷款银行家协会 (MBA) 的数据，截至 9 月 13 日当周，美国 30 年期固定利率抵押贷款的合约利率下降了 14 个基点至 6.15%，创下了 2018~2019 年以来最长连降纪录。这一趋势也使得 8 月美国新屋开工数量创下 4 个月以来的最高水平，住宅建筑商信心指数也出现六个月来首次上升。

然而，尽管美联储降息已成事实，但不少房地产业内人士却警告称，抵押贷款利率可能不会立即进一步下降，甚至有可能小幅上涨。过去一段时间，抵押贷款利率下降的主要原因是市场对降息的预期。一旦美联储降息靴子落地，市场预期将发生改变，抵押贷款利率很可能不再像之前那样持续下降。

美联储主席鲍威尔也给后续降息预期泼了一盆冷水，他表示，不要假设这种大幅度降息将继续下去。这意味着，未来抵押贷款利率的走向将取决于美联储对未来利率路径的表态。如果美联储最终的降息速度低于预期，未来几个月抵押贷款利率甚至可能小幅上升，这对许多消费者来说将是一个违反直觉的结果。

美国房市寒冬仍在，回暖之路道阻且长

除了抵押贷款利率的不确定性，美国房市还面临着其他多重压力，这些压力可能阻碍着房市快速回暖。

1. 销售额持续下降

尽管抵押贷款利率下降，但根据 Redfin 的数据，8 月美国现房和待售房屋销售额却降至除疫情后最初数月以外，有史以来的最低水平。这表明，降息并没有有效地提振购房需求。

2. 大选焦虑

今年的大选给美国国民带来了一些焦虑情绪，许多有意购房者选择观望，推迟购房计划。他们担心大选结果会对房市造成影响，因此宁愿等待大选结束后再做决定。

3. 佣金制度变化带来的困惑

去年底，全国房地产经纪人协会 (National Association of Realtors) 因反垄断诉讼，被迫取消了有关房地产交易中 6% 佣金的规定。这一变化虽然理论上可以降低买家的购房成本，但实际上却让买家对于支付佣金一事更加困惑。

新规下，卖家及其经纪人仍可选择支付买家经纪人的费用，但必须通过外部谈判进行，这意味着买家需要与其经纪人协商支付方式，并自掏腰包支付费用。这种情况下，买家的负担可能不降反增，因为过去，虽然佣金成本会体现在房价中，提高买家购房成本，但由于计入了房屋总价，可以类似还抵押贷款那样分摊到此后数十年归还。而新规下，一些经纪人在协商过程中，会要求买方一次性支付一笔固定费用，这对首次购房者来说尤其困难。

美国房市未来走向

综上所述，虽然美联储降息对美国房市带来了一些利好，但房市回暖之路并不平坦。未来房市的走向将取决于多方面因素，包括抵押贷款利率的走势、大选结果、佣金制度的最终实施情况以及整体经济环境。

常见问题解答

1. 美联储降息后，抵押贷款利率还会继续下降吗？

美联储降息后，抵押贷款利率可能会下降，但下降幅度不会像之前那么大，甚至有可能小幅上涨。未来抵押贷款利率的走向将取决于美联储对未来利率路径的表态。

2. 美国房市何时会回暖？

美国房市回暖需要时间，具体时间取决于多方面因素，包括抵押贷款利率的走势、大选结果、佣金制度的最终实施情况以及整体经济环境。

3. 现在是买房的好时机吗？

对于购房者来说，现在是一个可以考虑买房的时间，但需要仔细权衡利弊。利好在于，抵押贷款利率有所下降，但需要留意的是，房市仍面临着一些挑战，包括销售额持续下降、大选焦虑以及佣金制度变化带来的不确定性。

4. 美国房市会崩盘吗？

目前来看，美国房市崩盘的可能性不大。但市场风险仍然存在，购房者需要做好心理准备，并根据自身情况做出理性决策。

5. 如何判断房市走向？