上海发布住宅维修资金管理新规明确不同类型房屋归集标准_财经资讯

上海市住宅维修资金管理新规：深度解读与实践指南

元描述： 上海市住宅维修资金管理新规深度解读，涵盖管理部门职责、归集标准、资金交纳、账户管理、资金使用、查询流程等关键内容，并提供常见问题解答，助力业主、物业企业和管理部门更好地理解和执行新规。

引言： 2024年10月1日，上海市房屋管理局发布了《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，旨在进一步完善住宅维修资金管理机制，规范资金使用，保障业主权益。新规涵盖了管理部门职责、适用范围、归集标准、资金交纳、账户管理、资金使用、查询流程等诸多方面，并对一些特殊情形的处理进行了详细说明。本文将对新规进行深度解读，并结合实际案例，为业主、物业企业和管理部门提供参考，助力大家更好地理解和执行新规。

管理部门职责：明确分工，高效协作

新规明确了市、区房管部门、市物业中心等各单位在住宅维修资金和公共收益管理中的具体职责，形成高效的协作机制，确保资金管理的规范性和透明度。

上海市房屋管理局： 制定全市住宅维修资金和公共收益管理相关政策，对各区房屋行政管理部门实施监督管理。

上海市物业管理事务中心： 承担全市住宅维修资金和公共收益使用的监督、协调等事务性工作，管理商品住宅维修资金专户阶段的资金，并对各区住宅维修资金和公共收益使用管理进行具体业务指导。

各区房屋行政管理部门： 负责本辖区住宅维修资金和公共收益的监督管理，承担业主大会成立前住宅维修资金的归集和日常使用管理工作，指导街镇对业主大会、业主委员会归集、使用维修资金和公共收益实施监督管理。

归集标准：细化分类，确保公平

新规对不同类型住宅的维修资金首次归集原则进行了细化，确保不同类型住宅的维修资金标准合理，并与实际维修成本相匹配。

具体来说，新规对以下几种住宅类型进行了明确的归集标准：

| 住宅类型 | 归集标准 | 备注 |

|---|---|---|

| 商品住宅 | 按照每平方米建筑面积成本价计价 | 由市房屋管理局适时调整并公布 |

| 公有住房售后 | 按照本市公有住房出售政策中有关规定执行 | 包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金，三项资金合并使用 |

| 公共建筑 | 由建设单位按照商品住宅房屋维修资金归集标准交纳 | 包括物业出售人与物业买受人交纳部分总和，非业主共有的公共建筑维修资金可在办理移交手续时结算 |

| 机动车停车库 | 配备电梯的按配备电梯的商品住宅房屋归集标准交纳，其余按不配备电梯的商品住宅房屋归集标准交纳 | |

| 非居住房屋 | 按商品住宅房屋归集标准执行 | |

资金交纳：流程规范，确保安全

新规对新建房屋首次归集和维修资金再次筹集的流程进行了明确规定，确保资金交纳过程规范透明，保障资金安全。

新建房屋首次归集：

区房屋行政管理部门依据建设单位提供的资料，出具交款通知书。

建设单位凭通知书向专户银行交款，并凭交款凭证向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。

已开通业主大会账户的住宅物业管理区域内，新建房屋的维修资金交存至该物业管理区域业主大会账户。

2019年3月1日前完成首期维修资金交款的项目，建设单位应在业主大会成立之后起15日内，垫付尚未出售商品住宅中原应由物业买受人交纳的维修资金，交存至所在区的维修资金专户。

维修资金再次筹集：

管理规约中应当明确维修资金日常补充筹集规则。

小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照相关规定启动再次筹集程序。

属地街镇应书面通知相关业主委员会，督促其按照专项维修资金管理规约启动再次筹集程序，或召开业主大会就再次筹集事项进行表决。

业主大会账户管理：多种选择，灵活高效

新规对业主大会账户的开户银行选择、账户开立、账户变更、账户注销等流程进行了完善，并增加了商品住宅业主大会账户资金管理模式的选择，赋予业主大会更大的自主权。

商品住宅业主大会账户开户银行的选择：

业主大会组建后三十日内，业主委员会应当召开业主大会会议选择账户开户银行。

业主大会未就开户银行形成决议的，由业主委员会向属地区房屋行政管理部门申请指定开户银行。

区房屋行政管理部门按照就近服务的原则，明确一家开户银行。

商品住宅业主大会账户资金管理模式的选择：

业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金。

业主大会决定自行管理账户资金的，业主委员会应当制定资金增值存储方案，也可以委托代理记账等第三方专业机构提供服务。

业主大会选择委托区房屋行政管理部门代管业主大会账户中资金的，应当签订委托协议，区房屋行政管理部门应委托专业机构提供资金增值、换届审计、年度审计、工程审价、代理记账等服务。

业主大会账户的开立：

业主大会账户由维修资金、公共收益和业主委员会工作经费等子账户组成。

商品住宅业主委员会开立业主大会账户应当凭相关材料与开户银行签订委托协议，并向开户银行申请办理银行账户的开立手续。

公有住房售后业主大会账户开立还应出具授权市公积金中心对本小区公有住房售后维修资金和公共收益进行资金管理的委托书。

业主大会账户的变更：

业主委员会办理业主大会账户变更手续时，除按开户银行规定提交的有关资料外，还应当提交相关文件、资料，如业主大会（业主委员会）备案证、物业管理区域核定单、物业服务合同等。

房屋灭失后维修资金退款：

房屋灭失后，业主可凭相关凭证、维修资金灭失退款申请书等向开户银行或资金代管机构办理维修资金退还手续。

业主未办理房屋灭失退款手续的，相关资金留存开户银行或资金代管机构。

资金使用：授权明确，流程规范

新规对授权物业服务企业、业主委员会使用维修资金的流程进行了规范，确保资金使用过程透明公开，并对维修资金实施方案的内容、业主大会成立前及成立后的维修资金使用程序、支取维修资金书面材料等方面进行了详细规定。

维修资金的授权范围：

业主大会可以决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额。

直接授权的维修资金使用情况应由业主委员会和受委托的物业服务企业每半年向业主公布。

维修资金的实施方案：

授权业主委员会或经业主大会表决决定使用维修资金的工程，业主委员会应当组织或者委托物业服务企业编制实施方案。

实施方案应包括工程名称、实施范围、预算资金金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、实施时间等内容。

维修资金的使用程序：

业主大会尚未成立的，由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。

业主大会已成立的，业主大会应当依据表决通过的实施方案，确定施工单位。

业主大会、物业服务企业和施工单位应当签订施工承包合同。

支取维修资金的书面材料：

业主委员会向开户银行支取维修资金时，应当提交支付凭证、加盖相关公章的维修资金支取汇总表。

物业服务企业或第三方机构支取工程款时，除应当提供上一款资料外，首次支取时还应当提供业主大会、业主小组决议或业主委员会决议、签订的施工承包合同、需审价工程的委托审价合同等资料。

完工验收后，支取除工程质量保证金外的剩余款项应提供工程完工证明和需审价工程的审价报告；支取工程质量保证金时，提供由物业服务企业和业主委员会共同出具的工程质量保证责任期满证明。

组织代为维修维修资金的使用:

业主共有部分维修、更新事项符合相关规定，区房屋行政管理部门可以组织代为维修，维修费用可在维修资金中列支。

物业服务企业向区房屋行政管理部门提出代为维修的申请，并提交相关材料。

区房屋行政管理部门应会同街镇进行现场踏勘核实情况，必要时可邀请专业部门会商代为维修方案。

经踏勘核实，符合组织代为维修情形的，区房屋行政管理部门应当会同街镇书面告知业主委员会，并在小区物业管理区域内张贴组织代为维修的公告。

区房屋行政管理部门会同街镇明确实施单位代为维修，并于工程完成后在小区物业管理区域内张贴公告，告知全体业主具体施工位置和部位、应承担的工程费用等。

物业服务企业凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，向开户银行一次性支取维修资金，划入区房屋行政管理部门指定账户。

业主大会维修资金子账户查询和账目公布：公开透明，方便查询

新规明确了业主大会账户账目公布的具体工作要求以及账目查询的流程和渠道，方便业主查询，提高资金管理的透明度。

账目公布：

业主委员会和其委托的物业服务企业、第三方机构应当每月与开户银行核对业主大会维修资金子账户的账目。

应当于1月、7月在本小区物业管理区域内向业主公布半年的下列信息：维修资金收入、支出和结存的金额、发生物业维修、更新、改造的项目和费用、公共收益补充维修资金的情况、维修资金使用和管理的其他有关情况等。

账目查询：

业主委员会向开户银行或资金管理机构查询业主大会账户时，应当提供业主大会备案证和账号。

业主向开户银行柜面或资金管理机构查询其分户账情况的，应当提供本人不动产权属证明和有效身份证件。

业主可通过随申办等线上渠道查询本人房屋的维修资金情况。

特殊情形的处置：灵活应对，化解矛盾

新规对一些特殊情形的处理进行了详细说明，如因人民法院判决公有住房售后房屋恢复为租赁状态、相关银行预留印鉴缺失、居委会代为履职等，确保资金管理的灵活性，并解决历史遗留问题。

因人民法院判决公有住房售后房屋恢复为租赁状态：

申请单位根据人民法院判决书等有关材料，经区房改行政管理部门盖章后，到指定开户银行办理退还公有住房售后维修资金手续。

开户银行将公有住房售后维修资金账面余额划至申请单位账户。

公有住房售后维修资金账面余额由申请单位退还原购房人。

售房款由申请单位与原购房人进行清算。

相关银行预留印鉴缺失的处理：

保管银行预留印鉴的业主委员会委员因各种原因不提供印鉴的，业主委员会可以凭相关证明材料，向业主大会开户银行办理账户印鉴变更手续。

居委会代为履职的情形：

因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会经业主大会委托可以暂时代行业主委员会的相关职责。

居民委员会可以凭相关材料至开户银行办理业主大会账户预留印鉴变更手续。

历史遗留问题的处置：

1996年6月10日前出售的内销商品住宅、2001年8月1日前出售的新建外销商品住宅的维修资金筹集，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、建设单位与业主大会协商一致的意见执行。

1996年6月10日至2001年1月1日前出售的内销商品住宅、1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修资金筹集，按当时有关规定、协议执行。

商品住宅使用权房出售的维修资金交纳手续：

建设单位产权的独用成套商品住宅按使用权房出售后，该房屋维修资金中由物业买受人和建设单位各自应交纳的部分，均由该建设单位交纳。

该房屋若再由承租人按房改政策办理公有住房购买手续的，建设单位和物业买受人再按公有住宅出售办法交纳维修资金，按公有住房售后维修资金管理方式进行管理。

原全额出资购买使用权房、单位保留使用权房后转为产权房的维修资金，按商品住宅维修资金的管理方式进行管理。

常见问题解答

Q1：业主大会账户该如何选择开户银行？

A1： 业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金。如果自行管理，业主委员会应当制定资金增值存储方案，也可以委托代理记账等第三方专业机构提供服务。如果选择委托区房屋行政管理部门管理，则需要签订委托协议，区房屋行政管理部门会委托专业机构提供资金增值、换届审计、年度审计、工程审价、代理记账等服务。

Q2：业主大会账户的资金管理模式可以选择哪些？

A2： 业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金。自行管理需要制定资金增值存储方案，也可委托第三方机构提供服务。委托区房屋行政管理部门管理需要签订委托协议，区房屋行政管理部门会委托专业机构提供资金管理服务。

Q3：业主如何查询维修资金使用情况？

A3： 业主委员会每月与开户银行核对业主大会维修资金子账户的账目，并根据规定格式分别于1月、7月在本小区物业管理区域内向业主公布半年的相关信息，包括维修资金收入、支出和结存的金额、发生物业维修、更新、改造的项目和费用、公共收益补充维修资金的情况、维修资金使用和管理的其他有关情况等。业主委员会向开户银行或资金管理机构查询业主大会账户时，应当提供业主大会备案证和账号。业主向开户银行柜面或资金管理机构查询其分户账情况的，应当提供本人不动产权属证明和有效身份证件。业主可通过随申办等线上渠道查询本人房屋的维修资金情况。

Q4：维修资金不足时，如何进行再次筹集？

A4： 小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照相关规定启动再次筹集程序。属地街镇应书面通知相关业主委员会，督促其按照专项维修资金管理规约启动再次筹集程序，或召开业主大会就再次筹集事项进行表决。

Q5：房屋灭失后，维修资金如何退还？

A5： 房屋灭失后，业主可凭相关凭证、维修资金灭失退款申请书等向开户银行或资金代管机构办理维修资金退还手续。业主未办理房屋灭失退款手续的，相关资金留存开户银行或资金代管机构。

Q6：业主大会未成立的情况下，维修资金如何使用？

A6： 业主大会尚未成立的，由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。