2024年伊始，包括旭辉、正荣在内的部分出险房企陆续公布境外债进展。
1月3日，旭辉控股集团公告披露，其境外重组方案将为债权人提供“短期削债、中期转股、长期保本降息”的多种选择，新票据年限在2—9年不等，目标减债规模约33亿—40亿美元。公告发布后，旭辉股价应声上涨。截至当日收盘，涨13.73%，报收0.29港元/股，总市值30.20亿港元。
一名旭辉内部人士向《华夏时报》记者透露，“旭辉控股董事局主席林中近期多次专程赴港，与多家债权人机构进行了会谈，努力加快推进旭辉的境外重组。”
“境外债重组是一个积极的举措，有助于改善公司的财务状况和未来发展前景。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向《华夏时报》记者分析指出，当前市场情况下，仍需关注房企流动性状况和债务偿付能力的改善情况，以确保债务重组的成功实施。
目标削债33亿美元至40亿美元
旭辉公布的境外债重组方案显示，旭辉将为债权人提供“短期削债、中期转股、长期保本降息”的多种选择，新票据年限在2—9年不等，目标减债规模约33亿—40亿美元。旭辉的重组方案将解决其在无担保贷款授信、美元计价优先票据、优先永续债券、可换股债券项下的境外债务，以及相对应的利息。
具体来看，旭辉将把境外债务转换为无本金削减的纯展期（分别以票据和贷款授信的形式）、本金小幅削减的展期、本金大幅削减的展期以及附带部分转股的展期，以满足债权人不同的需求和偏好。新债务工具的票面利率将在2%-4%之间，且大部分都将包括利息递延机制，递延利息将在偿还最后一期摊销分期付款时或其后一次性支付。上述新债务工具将与旭辉未来合同销售挂钩，意味着到期日可能会在上述范围内缩短。
为增加债权人信心，旭辉为新债务工具提供了相同的保证和担保组合作为增信。增信组合包含境内和境外元素，包括但不限于特定项目/资产组合的现金流归集、股权抵押以及与旭辉集团股份有限公司结欠母公司的大额公司间债权上设置担保等。
同时，旭辉还在此次公告中也详尽披露了其现金流的情况：截至2023年6月底，旭辉整体计息境外负债总额约为70亿美元；截至2023年6月底，旭辉应占现金余额约为人民币192亿元，拥有的投资性物业公允价值为456亿元。旭辉预计，2023年至2032年期间，旭辉境内开发项目所产生的累计现金流总额估计约为1040亿—1150亿元。
此外，旭辉将考虑根据市场情况及资产运作情况逐步出售部分投资物业及境外资产，预计将额外增加流动性约120亿—140亿元。旭辉估计，可偿还境外债务的累计现金流总额约为300亿—350亿元。
记者注意到，从2022年11月启动境外债务重组以来，旭辉一直在积极努力自救。2023年，旭辉累计完成4笔共计71.8亿境内公开市场债务的展期。同时，通过合作方股权互换、合作项目退出等方式，处置了多个项目资产，盘活资金助力保交付。
仅在2023年12月，旭辉就分别以2.21亿元对价出售了旭辉德州项目51%股权及贷款、以4.36亿元出售与金融街合作的天津铂悦融御项目49%股权，以及以3.13亿元对价出售南京葛塘项目33%的股权。
需要注意到的是，旭辉还强调，“尽管面临流动性压力，但公司业务运作在所有重大方面均如常。本集团竭力保交付、保经营和维持境内融资安排”。公告显示，2023年，旭辉控股及其合营企业及联营公司合计交付约11.8万套物业单位，刷新了集团成立以来的年度交付纪录。“2024年房地产市场仍处于调整期，在可能面临更多困难的情况下，本集团仍将竭尽全力冲刺交付8万套物业单位的品质交付目标，预计建安成本超过300亿元。”
2024年房企风险出清将提速
近期迎来利好消息的出险房企不止旭辉一家。旭辉之前，1月2日，正荣地产公告称，于过去数月，该公司及其顾问与公司的多个持份者进行了建设性对话，以实现境外整体债务管理方案，在几经努力下于2023年11月1日签署条款书。
“境外整体债务管理方案的实施将缓解公司境外债务的压力，为集团提供长期可持续的资本结构，以增强集团应对市场变化的能力，及为所有持份者保存价值。”正荣地产表示，正荣地产拟在香港及/或本公司选择的其他适用司法管辖区，通过协议安排计划方式实施境外整体债务管理方案，藉以折中处理若干以美元及人民币计价的优先票据和若干贷款，及通过“同意征求”方式折中处理永续证券。根据计划，新票据将发行予计划债权人。
公告称，于2024年1月2日，该公司与债权人特别小组成员订立重组支持协议。截至本公告日期，该债权人特别小组成员持有约占由公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额的26.97%。
在此之前，已有不少出险房企债务重组成功。2023年，融创、奥园等均完成了境内外债券重组或展期，增强了房企化债的信心。“2024年，会有更多出险企业债务重组取得明显进展，房企风险出清将提速。”中指研究院企业研究总监刘水认为，部分房企成功债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强借鉴意义。不仅如此，这些债务重组方案也是诚意充足、方式多样，有助于债务重组。
例如，2023年11月，融创中国境外债重组方案生效。该公司境外债总额达102亿美元，其中至多45亿美元债务拟通过转股的手段化解。
对此，标普全球评级曾点评称，国内房企的未处置境外违约债券规模约为780亿美元，而“融创中国的境外债务重组方案为国内其他违约房企提供了范例”。标普认为，中国房企的债务重组曾高度依赖债券展期，但这种做法只能换来时间，无法显著改善企业的资产负债表。相较之下，融创中国的重组方案条款具有建设性，可通过转股化解大量债务，“这给了企业喘息的空间，让它们有能力专注于经营和创造收入”。
“境外债重组是一个积极的举措，有助于改善公司的财务状况和未来发展前景。”不过，柏文喜也谨慎地表示，当前市场情况下，仍需关注房企流动性状况和债务偿付能力的改善情况，以确保债务重组的成功实施。
天风证券近期在研报中指出，2024年，不考虑ABS/ABN，2024年房地产信用债正常到期（不包括回售到期）规模约2919亿元，境内信用债压力总体要略高于2023年；海外债方面，正常到期规模约431亿美元，较2023年的586亿美元有所缩减，海外债到期压力预计有所缓解。而在偿债节奏方面，3月、4月及7月为房企境内债偿债高峰，1月、6月房企海外债到期压力较大。
